Olvídense de los grafitis. Los rascacielos más famosos de Los Ángeles tienen un problema mucho mayor

Fueron los grafitis los que hicieron tristemente célebres los rascacielos abandonados de Oceanwide Plaza, en el centro de Los Ángeles.

Pero el trabajo ilícito ocupa un lugar bajo en la lista de problemas que enfrenta el proyecto inmobiliario en quiebra, valorado en mil millones de dólares. Con una posible venta forzosa del proyecto residencial, hotelero y minorista acercándose, una pregunta mucho más compleja y costosa se cierne sobre una de las catástrofes inmobiliarias de todos los tiempos de la región: ¿se podrá salvar de la demolición?

El camino más rápido para un nuevo propietario sería completar los planes originales para el desarrollo de tres torres que se detuvo en 2019 y que se encuentra en un 60 % terminado. Pero algunos compradores potenciales y expertos en construcción dicen que hacerlo es financieramente insostenible, en gran parte porque los inquilinos serían escasos para el amplio espacio comercial en los pisos inferiores del proyecto y un rediseño sería muy difícil para los espacios residenciales de gran tamaño en las torres superiores.

En lugar de eso, dicen, las estructuras deberían ser demolidas para dar paso a algo nuevo.

“Créanme, alguien habría presentado un plan viable si realmente hubiera uno”, dijo el desarrollador Bill Witte, director ejecutivo de Related California. Witte dijo que cree que Oceanwide tiene “valor negativo debido a la escala y la cantidad indeterminada de trabajo que habría que hacer para completarlo”.

En otras palabras, cree que no vale la pena correr el riesgo de intentar arreglar Oceanwide Plaza.

Y, sin embargo, un complejo inacabado en una ubicación privilegiada sigue siendo un atractivo para un puñado de inversores inmobiliarios con bolsillos profundos.

Por ahora, Oceanwide Plaza se destaca en el paisaje urbano de Los Ángeles, una rareza cubierta de grafitis en Figueroa Street, la amplia vía que conecta el distrito financiero del centro con LA Live, Crypto.com Arena y el Centro de Convenciones de Los Ángeles. Ocupa una gran manzana al otro lado de la calle del estadio, una ubicación de primera en términos inmobiliarios por estar en medio de una actividad durante todo el año.

El sitio era un extenso lote de asfalto utilizado para estacionamiento de eventos cuando Oceanwide Holdings, con sede en Beijing, lo compró en 2014 con la visión de construir un desarrollo elegante de uso mixto que fuera mucho más grande en escala que lo que se construye típicamente en los EE. UU.

Oceanwide se puso manos a la obra en el complejo, que albergaría condominios de lujo, un hotel de cinco estrellas y un centro comercial cubierto que incluiría tiendas y restaurantes de lujo. Un enorme cartel electrónico en su fachada debía traer un toque de Times Square a Figueroa Street.

Cuando Oceanwide dejó de pagar a los contratistas de construcción en 2019 y el trabajo cesó, el sitio de construcción no era tan desagradable a la vista, dijo Javier Cano, gerente de área de hoteles Marriott en Los Ángeles, que supervisa los hoteles JW Marriott y Ritz-Carlton en LA Live.

Todo esto cambió a principios de este año, cuando los artistas del grafiti comenzaron a entrar en la propiedad y convirtieron sus torres en un lienzo de arte callejero, lo que generó titulares en todo el mundo. Las coloridas imágenes pintadas con aerosol en las ventanas que van desde el piso hasta el techo se extienden a lo largo de las torres y son una vista ineludible desde grandes distancias.

“Hay respuestas de todo tipo”, dijo Cano. “Algunas personas creen que es arte, otras creen que está en el otro extremo del espectro”.

El área sigue ocupada con conciertos y juegos, dijo, pero “esperamos que se pueda hacer algo de una forma u otra” para devolverle la vida al bloque Oceanwide Plaza.

Stuart Morkun, vicepresidente de desarrollo de Mitsui Fudosan America, fue uno de los varios desarrolladores que intentaron averiguar cómo adquirir y completar Oceanwide Plaza de manera rentable, pero concluyeron que no era factible. Como constructor de grandes proyectos, incluido el recientemente terminado rascacielos de apartamentos de lujo Figueroa Eight a pocas cuadras de distancia, dijo que el proyecto le parece fascinante.

“Es literalmente como entrar en ‘Blade Runner’”, dijo, refiriéndose a la película de 1982 ambientada en un Los Ángeles distópico en el futuro. “Este entorno postapocalíptico podría ser de ahora o de quién sabe cuándo. Es horrible y emocionante de ver al mismo tiempo”.

Debido a que el proyecto ha estado expuesto a los elementos, incluidas fuertes tormentas, durante años, Morkun dijo que se sorprendió de lo que observó durante un recorrido que realizó mientras consideraba si hacer una oferta por la propiedad.

“La estructura de hormigón se ha mantenido bastante bien”, dijo, y agregó que no vio mucha agua estancada o moho en los paneles de yeso y que los exteriores de aluminio y vidrio habían resistido bien el clima.

Dicho esto, un proyecto de construcción inacabado está lleno de incógnitas, lo que puede generar problemas, dijo. “Sería desalentador, como si decidieras tomar un montón de cartas en un juego de cartas. Podrías estar diciendo: ‘Dios mío, ¿en qué me he metido?’”.

Un obstáculo importante al que se enfrentaría un nuevo propietario al intentar hacer que Oceanwide Plaza sea financieramente viable es el diseño de las partes residenciales, que estaban destinadas a estar llenas de grandes condominios de alta gama. Se esperaba que Oceanwide vendiera los condominios principalmente a residentes chinos que buscaban un lugar para invertir en el extranjero, pero ese grupo de compradores se redujo en 2017 mientras la construcción estaba en marcha, cuando el gobierno chino restringió el flujo de dinero fuera del país. Los condominios grandes han demostrado ser una venta difícil en Los Ángeles, donde los compradores adinerados tienden a preferir casas independientes.

Convertir el espacio residencial de unidades grandes a unidades más pequeñas y asequibles sería extremadamente difícil debido a la forma en que están construidos los pisos, dijo el arquitecto Scott Johnson, que se especializa en el diseño de edificios de gran altura, incluida la torre de apartamentos Figueroa Eight en el centro de la ciudad y las torres de oficinas en Century City.

Los constructores utilizaron un método de construcción común para los pisos llamado postensado, que implica verter cemento alrededor de cables de acero tensos que deben permanecer intactos incluso después de que el cemento se seque.

“No podemos tomar un piso que tal vez tenga seis unidades enormes y luego colocar 12 unidades pequeñas porque cada inodoro nuevo, cada lavabo, cada línea de drenaje, cada ventilación tendría que cortarse en la losa, que tiene todos estos cables de acero que la sostienen”, dijo Johnson. “La multiplicación de unidades no puede ocurrir aquí”.

Si de alguna manera se pudiera multiplicar el número de unidades, un nuevo desarrollador también tendría que determinar si los edificios tienen suficientes ascensores, espacios de estacionamiento y otras instalaciones para soportar una mayor ocupación, dijo.

Los desafíos para utilizar la propiedad tal como fue diseñada van mucho más allá de los problemas de construcción, dicen los observadores inmobiliarios, en gran parte porque hay mucho espacio que se tendría que alquilar o vender. Oceanwide llegó a Los Ángeles con un plan a una escala más común en China, donde los desarrollos suelen eclipsar los proyectos en Occidente.

“El alcance del proyecto… no tenía precedentes”, afirmó Witte de Related California.

Describió a Oceanwide en su estado actual como “el cadáver de un desarrollo de gran escala”.

Witte estuvo detrás del megaproyecto más reciente del centro de Los Ángeles: el Grand LA, diseñado por el arquitecto Frank Gehry. El complejo en Bunker Hill tiene 110.000 metros cuadrados y costó 1.000 millones de dólares construirlo. Además de torres de apartamentos y hoteles de gran altura, cuenta con 16.500 metros cuadrados de espacio comercial que incluye restaurantes dirigidos por chefs.

Este año, más inquilinos han aceptado abrir allí, pero aún hay mucho espacio comercial vacío. El desafío de encontrar inquilinos también sería significativo en Oceanwide Plaza, que tiene más de 160.000 pies cuadrados de espacio comercial que necesitaría ser ocupado por tiendas y restaurantes o algún otro uso.

La perspectiva de alquilar tanto espacio resulta desalentadora en un momento en que muchos centros comerciales están sufriendo. Según se informa, los posibles compradores han considerado una variedad de soluciones para el centro comercial de Oceanwide, incluida la conversión en un centro de cirugía estética.

Witte dijo que había calculado antes de la pandemia que el espacio comercial de Oceanwide podría convertirse en oficinas para alquilar, como se ha hecho en otros centros comerciales de Los Ángeles, como Sherman Oaks Galleria y Westside Pavilion. Pero, con el aumento de las vacantes de oficinas en el centro de la ciudad, esa opción ya no tiene sentido, dijo.

Morkun buscó una solución novedosa para el dilema del comercio minorista en Oceanwide: un casino. Lo imaginó como uno de los pocos casinos del vecindario que formarían un pequeño distrito de juegos y tal vez ayudarían a construir otros proyectos inmobiliarios cercanos.

“Vi cómo los Lakers podrían ser parte de un grupo propietario del casino y ponerle la marca y el nombre Showtime Casino”, dijo. “Es algo muy natural, justo enfrente del estadio. La cuestión es: ¿cómo se obtiene una licencia de juego?”

Morkun investigó cómo otras ciudades como Detroit han logrado traer casinos en las últimas décadas, pero no pudieron superar las restricciones de California que limitan las operaciones de juego a los territorios de las tribus indígenas estadounidenses reconocidas por el gobierno federal. La tribu indígena Gabrielino-Tongva, cuyas tierras ancestrales incluyen la cuenca de Los Ángeles, no está reconocida por el gobierno federal , según descubrió Morkun.

En el lado residencial de la ecuación, las unidades tendrían que alquilarse como apartamentos, no venderse como condominios, dijo el desarrollador y propietario Scott Dobbins, quien supervisó la construcción del rascacielos residencial Circa de $500 millones junto a Oceanwide Plaza.

Los propietarios de condominios suelen demandar a los desarrolladores alegando defectos de construcción en sus unidades o edificios. La larga pausa en la construcción en Oceanwide Plaza aumenta el riesgo de tales demandas y preocupaciones por responsabilidad civil, dijo Dobbins.

“Me temo que con un proyecto que lleva cinco años parado, muchos propietarios te van a demandar”, dijo. “Nadie te va a dar una póliza de seguro que te proteja” de demandas por responsabilidad civil.

La compañía de Dobbins, Hankey Investment Co., ha estado interesada en adquirir el desarrollo estancado durante años a lo que considera el precio correcto, “que básicamente ha sido cero”, dijo.

Los observadores del sector han estimado que el precio de derribar Oceanwide Plaza podría llegar a los 100 millones de dólares, porque sería un trabajo minucioso. Y cualquier demolición, si se produjera, podría ser histórica en la ciudad de Los Ángeles. El proveedor de datos inmobiliarios CoStar informó que el departamento de construcción y seguridad de la ciudad dijo que no tiene registros de ningún edificio demolido que supere la altura y el tamaño de Oceanwide Plaza.

Una demolición dramática y explosiva como la utilizada para arrasar los viejos casinos de Las Vegas estaría fuera de cuestión porque está demasiado cerca de otras estructuras, dijo el experto en demolición Ken TerBorch.

Tendría que hacerse gradualmente, de arriba hacia abajo, dijo TerBorch, director de proyectos de Penhall Co. en Burbank, un contratista de construcción que realiza demoliciones.

“Se conseguían pequeñas excavadoras y pequeños Bobcats y se quitaba un piso a la vez”, dijo, partiéndolo en pedazos lo suficientemente pequeños como para dejarlos caer por un conducto a través del hueco de un ascensor o alguna otra abertura. Cuando las estructuras eran lo suficientemente bajas, se podían traer excavadoras de gran escala para terminar el trabajo.